TIPS MEMBELI RUMAH

Seseorang perlulah membuat persediaan dalam setiap perkara yang hendak dilakukan sebagai contoh apabila hendak membeli rumah. Terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli rumah iaitu faktor kewangan dan faktor bukan kewangan.

Membeli rumah adalah perkara penting dalam hidup kerana mungkin perkara ini kita hanya dapat lakukan sekali sahaja dalam hidup. Lazimnya, individu membeli rumah apabila mencecah umur 30-an. Pada peringkat usia ini, mereka biasanya sudah berkeluarga dan mempunyai anak.

Sehubungan itu, mereka harus mencari rumah sendiri untuk keluarga. Apabila bercadang untuk membeli rumah, perkara pertama yang perlu dititikberatkan adalah seseorang itu mestilah mempunyai perkerjaan dan berpendapatan  tetap. Ini kerana dalam soal pembelian rumah, hanya segelintir individu saja yang mampu membayar secara tunai manakala selebihnya bergantung kepada pinjaman dari bank atau kerajaan.

 Perkara yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah

1.Lokasi Hartanah

Anda perlu tentukan di mana lokasi hartanah yang hendak anda tinggal dan jenis kejiranan yang anda mahukan. Terdapat banyak aspek yang boleh mempengaruhi pilihan lokasi perumahan anda. Antaranya adalah kemudahan asas seperti kedai, bank, pejabat pos, hospital, taman rekreasi. Selain itu, anda juga boleh melihat dari segi kemudahan pengangkutan awam yang disediakan dan jarak kawasan itu  dari tempat kerja anda sama ada ia memenuhi kehendak atau pun tidak.  Adakah jalan utama yang menghubungkan anda dengan pusat bandar ke kawasan perumah selalunya sesak teruk, adakah kawasan tersebut berdekatan dengan kawasan yang tidak anda suka dan sebagainya.  Hal ini penting kerana anda sudah tentu akan tinggal di rumah ini untuk satu jangka masa yang lama.

Ramai yang menyatakan lokasi merupakan faktor terpenting. Bagaimana lokasi mempengaruhi harga dan nilai sesebuah rumah?

Ya. Lokasi sesebuah projek perumahan memberi impak serta kesan yang mendalam kepada harga dan nilai hartanah tersebut. Sebagai tambahan kepada aspek  kualiti kejiranan seperti kadar jenayah dan keselamatan kawasan, struktur tanah, kemudahan asas dan persekitaran berkait rapat. Selalunya, rumah yang mempunyai semua kriteria ini dianggap rumah bernilai, mempunyai prospek peningkatan nilai modal dan harganya juga tentu lebih tinggi berbanding rumah lain yang berada di pasaran.

2. Pegangan Hak Milik

Di samping itu, anda perlu tahu mengenai status pegangan hak milik  iaitu pegangan bebas atau pegangan pajak.

Mana lebih baik, pegangan pajakan (leasehold) atau pegangan bebas (freehold)?

1. Leasehold
   • Tempoh pegangan selama 99 tahun sahaja daripada tarikh dibina.
   • Selepas 99 tahun, kerajaan mempunyai hak untuk mengambil rumah dan tanah tersebut. Tuan rumah berkemungkinan mendapat sedikit pampasan daripada pihak kerajaan.
2. Freehold
   • Tempoh pegangan hartanah tersebut adalah bebas selama-lamanya.
   • Apabila membeli rumah jenis freehold, anda berpeluang untuk menjadikannya milik anda untuk selama-lamanya.  Jika anda tiada lagi satu unit rumah boleh diserahkan kepada waris anda.
3. Lot Bumi
   • Untuk membantu pemilikan hartanah dalam kalangan bumiputera.
   • Unit bumi sesuai dibeli oleh pelabur dan hanya ingin mengambil wang keuntungan semasa.
   • Sasarannya adalah pemilikan 30% di dalam sektor hartanah melalui peruntukan khas kuota unit bumiputera bagi sesebuah projek hartanah.

Bagi kebanyakan pembeli, rumah yang dibeli  adalah untuk selama-lamanya. Dalam hal ini, pilihan terbaik sudah tentu pegangan bebas.

Tambahan pula, nilai pasaran hartanah pegangan bebas biasanya lebih tinggi manakala nilai hartanah pegangan pajakan pula biasanya akan menurun apabila hampir tamat tempoh pajakan.

PEGANGAN BEBAS

VS

PEGANGAN PAJAKAN

                                            

Anda juga perlu mengetahui jenis surat hak milik iaitu milik individu atau milik strata. Surat ikatan hak milik membuktikan anda pemilik sebuah hartanah. Anda akan diberikan hak milik individu bagi rumah bertanah sementara hak milik strata kepada pemilik kondominium atau apartmen.

Anda perlu periksa sama ada terdapat sebarang halangan atau sekatan ke atas hartanah tersebut kerana ianya menjejaskan pemindahan hak milik atau penjualan hartanah. Sebaik baiknya anda dinasihatkan berbincang dengan perunding hartanah, peguam atau dapatkan nasihat daripada pihak yang berpengalaman sebelum anda membayar wang pendahuluan.

3.Reputasi Pemaju

Pada masa yang sama, perkara yang kita tidak boleh pandang remeh adalah reputasi pemaju projek perumahan tersebut. Kebanyakan pemaju mengamalkan pendekatan “jual dulu bina kemudian”. Jika anda membeli rumah dalam pembinaan, anda akan mula membayar sebelum rumah anda siap dibina. Oleh itu, anda perlu mengkaji latar belakang pemaju dan rekod pretasi mereka. Selidik projek lampau mereka sama ada mereka menunaikan janji atau tidak. Perkara yang perlu anda periksa adalah seperti kualiti kerja mereka, projek terdahulu disiapkan mengikut jadual atau tidak, pembeli terdahulu berpuas hati dengan pembelian mereka, dan kemudahan asas yang disediakan seperti yang tertera di dalam brosur atau tidak. Anda boleh merujuk kepada Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (NHBA) dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan atau alternatif lain melalui pencarian di internet.

perkara yang perlu di ambil tahu sebelum membeli rumah dengan pemaju:

Membeli hartanah bukan semudah membeli barang di kedai runcit. Ada prosedur penting yang perlu dilalui. Artikel ini berkongsi senarai semak yang penting kita ketahui sebelum membeli rumah dengan syarikat pemaju. Jangan terlalu rakus membeli, khuatir akan datang, ada masalah yang perlu dihadapi oleh kerana tidak kenal latar belakang pemaju.

i. Lakukan Carian Tentang Syarikat Pemaju

• Sebelum anda putuskan untuk membeli rumah dengan sesebuah syarikat pemaju, selidik dahulu latar belakang pemaju tersebut
• Melalui carian syarikat, anda boleh mengetahui tentang status syarikat tersebut sama ada ia syarikat berdaftar ataupun tidak, sama ada ia masih aktif, dan tidak digulungkan (wound-up) atau sebaliknya.
• Bilakah syarikat tersebut ditubuhkan dan adakah syarikat tersebut didaftarkan sebagai syarikat yang menjalankan perniagaan pemajuan hartanah ataupun
• Melalui carian syarikat juga anda boleh mengetahui siapakah pemegang saham syarikat tersebut, ahli lembaga pengarah dan juga modal berbayar (paid-up capital) serta untung rugi syarikat tersebut dan tentang sejauh manakah establishnya serta kemampuan syarikat tersebut untuk memajukan sesuatu projek hartanah. Bagi saya gambaran awal sebegitu amat penting dalam kita menilai sesuatu.

ii. Semak Pengalaman Dan Track Record Pemaju

Saya amat menyarankan anda membuat semakan tentang pengalaman dan track record pemaju tersebut dalam bidang hartanah, dan berapa banyakkah projek perumahan yang pemaju tersebut telah bina dan siapkan.

Caranya adalah dengan menghubungi Bahagian Perlesenan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mengetahui tentang pengalaman syarikat tersebut dalam bidang hartanah.

• Melalui semakan tersebut anda boleh tahu setakat mula penubuhannya?
• Berapa banyakkah projek perumahan yang mereka telah bina dan siapkan dengan sempurna?
• Berapa banyakkah projek perumahan mereka yang lewat atau terbengkalai?
• Adakah pemaju atau mana-mana ahli lembaga pengarahnya pernah disabitkan dengan apa-apa pertuduhan atau kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan)?
• Adakah pemaju tersebut pernah kena black list oleh kementerian?

Melalui maklumat tersebut juga anda dapat membuat penilaian sejauh manakah bersihnya track record syarikat pemaju tersebut. Kalau anda sudah mengetahui yang syarikat tersebut ada projeknya pernah terbengkalai dan bermasalah, eloklah jangan ambil risiko untuk membeli hartanah yang dibina olehnya.

iii. Semak Status Lesen PemajuanPerumahan Pemaju

Sila semak juga dengaan kementerian sama ada pemaju tersebut telah memperoleh lesen pemajuan perumahan serta permit iklan dan jualan atau tidak untuk sesuatu projek perumahan yang didirikan tersebut.

• Adalah satu kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) bagi mana-mana pemaju yang gagal mendapatkan kelulusan lesen dan permit tersebut.
• Syarikat yang telah memperolehi lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan jualan ini, mereka dikehendaki menulis, dan memaparkan nombor lesen dan permit tersebut dalam setiap notice board atau pampalet/ broucher yang mereka keluarkan.
• Walaubagaimanapun, untuk pengesahan, sila semak dengan kementerian tentang nombor lesen pemajuan dan permit iklan dan jualan tersebut sama ada ianya benar-benar telah diluluskan dan sah (valid).

iv. Minta Salinan Geran Hartanah Daripada Pemaju

Setelah anda meyakini yang syarikat tersebut benar-benar berpengalaman dan kukuh dalam melaksanakan sesuatu projek perumahan saya ingin ingatkan, sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut,

• Sila minta salinan geran rumah tersebut daripada pemaju, dan lakukanlah carian persendirian di pejabat tanah.
• Sila minta minta daripada pemaju salinan Lesen Pemajuan Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan untuk projek tersebut sebagai pengesahan.

v. Fahami Terma-terma Penting Dalam Perjanjian Jual Beli Sebelum Menandatanganinya

Jika anda telah berpuas hati dengen keadaan fizikal, status tanah, harga dan lain, barulah anda memasuki perjanjian jual beli dengan pemaju. Jangan sama sekali anda tergesa-gesa untuk tandatangan perjanjian jual beli selagi anda masih belum berpuas hati dengan hartanah tersebut.

• Masa inilah anda boleh bertanya, minta dan clarify apa sahaja dengan pemaju. Kerana setelah anda menandatangani perjanjian jual beli kelak, anda dianggap telah terikat dengan terma-terma perjanjian jual beli tersebut.
• Seboleh-bolehnya, baca dan cuba fahami terma-terma penting yang terdapat di dalam perjanjian jual beli sebelum anda menandatanganinya.
• Sesetengah Pemaju akan minta anda menandatangani perjanjian jual beli tersebut di hadapan mereka.
• Sebenarnya, anda berhak untuk minta, agar perjanjian jual beli tersebut ditandatangan di hadapan peguam, supaya anda boleh bertanyakan apa sahaja berkaitan perjanjian jual beli tersebut kepada peguam. Setelah anda betul-betul berpuas hati, barulah anda tandatangan perjanjian jual beli tersebut.

 

4. Kemampuan Kewangan Anda

Faktor kewangan merupakan perkara paling penting yang perlu anda pertimbangkan dalam persediaan untuk membeli sesebuah rumah. Pertama sekali anda perlu menilai kemampuan anda. Periksa aliran tunai dan nilai harta bersih anda untuk menentukan keselesaan kewangan anda.  Semak kembali aset dan liabiliti anda dan pastikan anda tidak memiliki masalah untuk memohon pinjaman kewangan dari pihak bank.  Tentukan anggaran bajet anda untuk rumah yang anda akan beli.  Apabila anda sudah dapat menentukan anggaran bajet anda tersebut,  fokus perbelanjaan anda pada pembelian rumah untuk memastikan anda dapat membuat pembayaran pinjaman yang baik.

Biasanya terdapat 2 persoalan tentang kemampuan yang perlu dipertimbangkan iaitu bayaran pendahuluan dan kos berkaitan. Biasanya satu anggaran untuk bayaran pendahuluan sebuah rumah bermula dari nilai RM200-RM2,000 sebagai DUIT MUKA / TANDA JADI (booking) dan bayaran itu akan dipulangkan semula selepas pinjaman diluluskan. Anda harus juga menyediakan peruntukan tambahan sebanyak 5% hingga 10% untuk sebarang kos sampingan seperti yuran khidmat guaman  dan duti setem. Walaubagaimanapun, ada sesetengah pemaju mengecualikan bayaran yuran khidmat guaman dan duti setem.

Antara sumber kewangan yang boleh anda gunakan untuk membuat bayaran pendahuluan dan kos berkaitan termasuklah:

Tabungan atau pelaburan	Akaun Simpanan KWSP
Ø Gunakan tabungan atau pelaburan anda sebanyak mungkin untuk bayaran pendahuluan.	Ø Anda boleh mengeluarkan wang AKAUN 2 untuk bayaran pendahuluan.

Sekiranya, nilai rumah anda melebihi kelayakan pinjaman perumahan, anda haruslah membayar baki nilai rumah tersebut (wang beza) dengan simpanan anda sendiri.

5.Insurans

Insurans adalah untuk melindungi rumah daripada mengalami kebakaran ataupun bencana alam.  Insurans ini hanyalah melindungi rumah sahaja dan tidak melindungi peralatan-peralatan di dalam rumah seperti emas,  kenderaan,  perabot dan sebagainya.

Perkara terakhir yang perlu anda lakukan adalah memilih panel Insurans Bertempoh Gadaijanji Berkurangan (Mortgage Reducing Term Assurance – MRTA). Ini adalah premium insurans sekali bayar yang melindungi pihak yang diinsuranskan sekiranya berlaku kematian atau kehilangan upaya kelak yang menyeluruh bagi baki jumlah pinjaman perumahan yang belum dijelaskan. Di Malaysia, terdapat banyak pilihan syarikat insurans seperti Etiqa Takaful, Takaful Malaysia, Takaful Ikhlas, Insurans Takaful, Axa Affin, Great Eastern Takaful, Prudential BSN takaful .

                     

                 

6. Kelayakan Asas & Pinjaman

Kelayakan asas merupakan perkara perlu difahami sebelum anda membuat komitmen untuk membeli rumah dan seterusnya membuat permohonan pinjaman. Kelayakan asas bagi membolehkan membuat permohonan PPK adalah seperti berikut :

• Pegawai Tetap yang sedang berkhidmat dalam Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri atau Badan Berkanun atau Pihak Berkuasa Tempatan
• Warganegara Malaysia
• Telah berkhidmat sekurang-kurangnya satu (1) tahun dan telah disahkan jawatan dan
• Bukan seorang bankrap atau si berhutang hukuman atau seorang tidak berkemampuan kewangan atau sedang diambil tindakan tatatertib bagi tujuan buang kerja.

Ramai yang keliru berkaitan kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan. Terdapat 2 perkara yang sering digunakan untuk menentukan kelayakan :

• Peraturan LPPSA : kelayakan pinjaman adalah berdasarkan kepada gaji pokok mengikut jadual seperti di dalam pekeliling dengan syarat potongan gaji tidak melebihi 60% daripada gaji pokok (tidak termasuk potongan lain).
• Peraturan Jabatan : sesetengah jabatan mempunyai peraturan pentadbiran bagi menyokong sesuatu permohonan Pinjaman Perumahan Kerajaan. Peraturan yang sering digunapakai adalah jumlah potongan tidak boleh melebihi 60% daripada jumlah pendapatan (gaji pokok+elaun-elaun) termasuk potongan lain yang berada di dalam slip gaji. Oleh itu, pastikan dahulu sama ada jabatan saudara ada menggunapakai peraturan ini sebelum membeli rumah.

Implikasi jika anda lambat membeli rumah

1. Harga rumah semakin naik, oleh itu jika anda tidak membeli rumah sekarang, anda mungkin membeli rumah pada harga yang lebih mahal dari sekarang pada masa hadapan.
2. Rumah yang anda inginkan biasanya berdekatan dengan bandar, tempat kerja, atau rumah mentua, mungkin sudah tiada kerana orang lain terlebih dahulu membeli rumah tersebut, jadi sebaiknya anda membeli rumah dari sekarang.
3. Lebih baik anda membeli rumah sekarang sementara anda cukup syarat untuk membeli rumah, cuba anda bayangkan apa yang akan berlaku jika anda sudah tiada lagi?? Di mana  isteri dan anak-anak anda perlu tinggal??
4. Anda juga mungkin menanggung kerugian jika menyewa rumah untuk jangka masa yang lama, jika anda membeli rumah sekarang, anda boleh jimatkan duit dari menyewa rumah. Anda juga dapat menikmati kepuasan tinggal di rumah sendiri.

Maklumat mengenai rumah.

1. lowcost

Rumah kos rendah juga dikenali sebagai rumah kerajaan, rumah murah, rumah kilat dan sebagainya. Rumah jenis ini adalah rumah paling murah. Harganya bermula dari RM24k dan keatas dan mereka yang berpendapatan RM2500 sebulan sahaja layak untuk membeli daripada pemaju.

Kajian mengenai perumahan kos rendah di negara dunia ketiga merumuskan terdapat dua jenis perumahan kos rendah iaitu jenis konvensional yang merangkumi perumahan awam dan swasta manakala perumahan bukan konvensional pula iaitu perumahan setinggan di kawasan-kawasan sesak.

2. Townhouse

Townhouse dalam bahasa Melayu bermaksud “rumah bandar”, satu tren terbaru warga kota yang memerlukan privasi tetapi mementingkan keselesaan. Rumah jenis ini selalunya mempunyai 2 tingkat dan mempunyai 2 pemilik yang berlainan. Kedua-duanya mempunyai laluan masuk yang berbeza dan mempunyai pagar yang boleh memuatkan 2 buah kereta bagi setiap pemilik.

Mereka yang membeli rumah-rumah townhouse ini terdiri daripada golongan eksekutif muda, bujang, atau pada mereka yang merancang menjadikan townhouse sebagai aset pelaburan.

Townhouse menjadi pilihan pada sesetengah  individu berbanding apartmen atau kondominium kerana kepadatan penduduk yang seimbang dan tidak terlalu sesak.  Selain dari itu nilai hartanah townhouse lebih stabil dan kukuh berbanding kondominium.

3. Storey terrace house

Rumah teres (juga dikenali sebagai rumah kedai atau rumah berankai linear) telah diterima pakai di Malaysia dan Singapura sejak awal pemerintahan penjajah British.

4. Rumah teres satu tingkat

Rumah jenis ini adalah rumah berkos sederhana yang mampu dimiliki. rumah sebegini  mempunyai minimum 3 bilik dan dilengkapi 1 atau 2 bilik air. Ruang letak kereta di hadapan rumah boleh memuatkan 2 buah kereta. Selalunya harga rumah jenis ini adalah dalam lingkungan RM100k keatas.

5. Rumah teres 2 tingkat

Rumah jenis ini adalah rumah yang paling diminati dikalangan kita. Ianya selesa dan mampu dimiliki bagi mereka yang berpendapatan sederhana. Selalunya rumah jenis ini dilengkapi sekurang-kurangnya 3 bilik dan di tambah satu bilik stor ataupun bilik pembantu rumah. Dapat memuatkan sekurang-kurangnya 3 buah kereta di hadapan rumah. Kebiasaannya harga rumah jenis ini dalam lingkungan RM200k ke atas. RM150k untuk satu tingkat dan RM190k untuk satu setengah tingkat.